Dans le secteur immobilier, il est essentiel de maîtriser les notions de surface habitable et de surface de plancher. Bien que ces deux termes puissent sembler similaires, ils répondent à des critères spécifiques et sont utilisés à des fins différentes. Voici un tour d’horizon détaillé de leurs différences et de leur importance respective.
Qu’est-ce que la Surface Habitable (Loi Carrez) ?
La surface habitable est une mesure réglementée par la loi Carrez, principalement utilisée lors de transactions immobilières pour les biens en copropriété. Elle représente la superficie « vivable » d’un logement, c’est-à-dire la partie réellement habitable et utilisable au quotidien.
Voici ce qui est inclus dans la surface habitable :
- Les pièces de vie avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
- Les chambres, salons, salles de bains, cuisines et couloirs.
Les parties qui ne sont pas prises en compte dans ce calcul sont :
- Les murs, cloisons, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
- Les combes non aménagés, sous-sols, caves, garages.
- Les balcons, terrasses et loggias.
Cette définition précise est stipulée dans le Code de la construction et de l’habitation, et le calcul de la surface habitable est obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété. Si la surface annoncée dans l’acte de vente est incorrecte, l’acheteur peut demander une révision du prix si l’erreur dépasse 5 %.
Qu’est-ce que la Surface de Plancher ?
La surface de plancher est une notion réglementaire introduite en 2012 dans le cadre de la législation sur l’urbanisme. Elle est principalement utilisée pour calculer les droits à construire lors de la demande de permis de construire, ainsi que pour déterminer la taxe d’aménagement.
Cette mesure correspond à la somme des surfaces de plancher des niveaux clos et couverts d’un bâtiment, où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Cependant, elle intègre certains espaces non habitables, contrairement à la surface habitable.
Voici ce qui est pris en compte dans la surface de plancher :
- Les combles non aménagés, tant qu’ils sont clos et couverts, et avec une hauteur de plus de 1,80 m.
- Les sous-sols, caves et garages, dans les mêmes conditions.
- Les espaces clos utilisés à des fins diverses, comme des bureaux ou des espaces techniques, à condition qu’ils soient couverts.
En revanche, certaines déductions s’appliquent :
- Les vides et trémies, c’est-à-dire les ouvertures créées pour les escaliers et ascenseurs.
- Les espaces de stationnement, qu’ils soient intérieurs ou extérieurs.
- Les surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Les Principales Différences Entre Surface Habitable et Surface de Plancher
Critères d’inclusion : La surface habitable ne prend en compte que les espaces à usage de vie avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m et exclut les espaces non aménagés comme les combles ou les caves.
La surface de plancher, en revanche, inclut ces espaces, tant qu’ils sont clos et couverts.
Usage : La surface habitable est utilisée lors des transactions immobilières pour estimer la valeur du bien et figure obligatoirement dans les documents de vente (surtout pour les biens en copropriété). La surface de plancher est utilisée dans le cadre de l’urbanisme, notamment pour la délivrance de permis de construire et le calcul des droits à construire. Elle est également un élément clé pour déterminer la taxe d’aménagement.
Impact légal et financier
Une erreur dans la déclaration de la surface habitable peut entraîner des conséquences légales, comme une révision du prix de vente si l’acheteur découvre une différence de plus de 5 % par rapport à la surface réelle.
Dans le cadre de la surface de plancher, un dépassement des droits à construire (calculés sur cette base) peut entraîner des sanctions légales ou financières, notamment des amendes ou la démolition de la partie illégale du bâtiment.
Exemple concret de calcul
Prenons un exemple d’un logement de 150 m² de surface de plancher. Dans ce logement, 20 m² correspondent à un garage et 10 m² à des combles non aménagés avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
- Pour la surface de plancher, on compte l’intégralité de ces 150 m², après avoir déduit le garage si nécessaire selon la réglementation locale.
- Pour la surface habitable, seuls les 120 m² habitables sont pris en compte (le garage et les combles étant exclus).